不動産投資にはどのようなリスクがあるの？
私は今年で55歳になりますが、20代の頃はそれほど多くのお金でなくても銀行にまとまった預金をしていると、気が付いたときにはかなり利息が付いていて、たくさん貯金をして老後は利息で生活することを夢見ていました。しかし、あるときから低金利政策により若いときよりもたくさん預金をしているのに利息がほとんど付かない状態になり、それがもうかなり長い間続いています。冷静に判断して定年までに昔のように利息が上がるとは考えにくいので、今のうちから老後に備えておいた方がよいと考え、不動産投資を始めようと思っています。
もちろん、絶対に儲かる投資はこの世にないことは承知していますが、不動産なら株のように持っていて価値が0になることはないので、私なりに数ある投資の中でも最も安全性が高いと判断しました。
不動産の価値が下がる可能性があることは、バブルの時代を経験してきてよく認識しているので、それ以外に不動産投資にはどんなリスクがあるか教えてください。
ちなみに、具体的には中古のアパートやマンションなどを一棟買いして家賃収入で稼ぐことから始めようと思っています。
空室リスクや修繕リスクなど多くのリスクが存在します
マンションなどを購入して家賃収入を得るなら、まずは空室リスクを考えないといけません。当然空室が多くなると計画通りに収入が得られなくなり、銀行などから融資を受けている場合は収支が赤字になってしまい、本業の収入や貯金などか投資の方に補充しなければいけなくなってしまいます。
最悪の場合は不動産を処分しても借り入れ分を返済できなくなり、自己破産に追い込まれるケースも珍しくありません。空室リスクの対策としては、空室が出ないような賃貸需要の見込める立地にあるなどの好条件の物件を選ぶ必要があります。
将来的なことも考え、投資を行う時期を決めておくことも、不動産投資を成功させる重要なポイントです。
建物はどんどん劣化していくため、家賃が下落するリスクもあります。家賃が下落すると毎月の収入が減るだけでなく、利回りが低くなることにより不動産を売却するときの売却価格にもよくない影響が出てしまいます。
家賃下落の対応としては、売却する時期をしっかり考えてスムーズに行動することと、家賃下落幅の小さな中古物件を選ぶことが重要になります。他にも、物件を購入した後で家賃下落しない部屋づくりをすることも、有効な対策法として挙げられます。
家賃収入を得る場合は、家賃滞納リスクも考えておく必要があります。満室でも家賃をきちんと納めてもらえないと収入は減少しますし、家賃を取り立てすることはストレスにもなりますし、人にその業務を代行させると余計な費用がかかってしまいます。
家賃の振込をうっかり忘れたという場合は問題ありませんが、世の中にはさまざまな理由で家賃を滞納する人は大勢います。家賃滞納リスクを回避するためには、入居者の審査をしっかり行うことは当然として、入居条件として家賃保証会社への加入を必須にすることをおすすめします。
建物付の不動産を取得すると、固定資産税などの税金を支払わなければいけなくなる他にも、修繕リスクも生じます。大きな建物の修繕には定期的にかなりの費用がかかります。
外壁や屋根は10〜15年を目安に行わなくてはいけませんし、住人が出入りするときには壁紙の張替えが必要になり、エアコンや給湯器などの設備も定期的に交換しなければいけません。
修繕リスクは、修繕費を積み立てておくことで対処できます。目安として家賃の3％を修繕費として徴収して積み立てておきましょう。
家賃の下落だけではなく、不動産を所有していると不動産の価格自体が下落するリスクもあります。建物の老朽化については頭に入れておいたとしても、物件での事故や事件があれば建物全体の価値を大幅に下落させることもあります。
他にも周辺の人口が減少することで価値が下落することもあるので、将来的な都市計画などについても事前にきちんと調べておくことが重要です。
銀行などからの借入がある方は、金利上昇のリスクにも備えておく必要があります。現在は日本政府によるゼロ金利政策が継続していて空前の超低金利の流れとなっています。しかし、今後は一昔前のように大幅に金利がアップしなくても、ある程度の上昇は避けられないことが予想されています。
金利が上昇すると、最悪の場合毎月の家賃収入より返済金額が大きくなることもあります。そのため、返済方法を元利均等返済ではなく元金均等返済や固定金利などにして対策することが大事になります。
不動産投資をするときには、災害リスクに備えておく必要があります。大地震が起きたときには頑丈なマンションでも崩壊する可能性があります。海が近いと津波に飲まれることもあります。大雨で地盤が弱まり、建物だけでなく土地の価格も下落してしまうこともあります。
災害リスク対策としては、保険に加入したり、新耐震基準の物件を選んだり、地盤の強い地域を選ぶことなどが挙げられます。
最悪の場合は不動産を処分しても借り入れ分を返済できなくなり、自己破産に追い込まれるケースも珍しくありません。空室リスクの対策としては、空室が出ないような賃貸需要の見込める立地にあるなどの好条件の物件を選ぶ必要があります。
将来的なことも考え、投資を行う時期を決めておくことも、不動産投資を成功させる重要なポイントです。
建物はどんどん劣化していくため、家賃が下落するリスクもあります。家賃が下落すると毎月の収入が減るだけでなく、利回りが低くなることにより不動産を売却するときの売却価格にもよくない影響が出てしまいます。
家賃下落の対応としては、売却する時期をしっかり考えてスムーズに行動することと、家賃下落幅の小さな中古物件を選ぶことが重要になります。他にも、物件を購入した後で家賃下落しない部屋づくりをすることも、有効な対策法として挙げられます。
家賃収入を得る場合は、家賃滞納リスクも考えておく必要があります。満室でも家賃をきちんと納めてもらえないと収入は減少しますし、家賃を取り立てすることはストレスにもなりますし、人にその業務を代行させると余計な費用がかかってしまいます。
家賃の振込をうっかり忘れたという場合は問題ありませんが、世の中にはさまざまな理由で家賃を滞納する人は大勢います。家賃滞納リスクを回避するためには、入居者の審査をしっかり行うことは当然として、入居条件として家賃保証会社への加入を必須にすることをおすすめします。
建物付の不動産を取得すると、固定資産税などの税金を支払わなければいけなくなる他にも、修繕リスクも生じます。大きな建物の修繕には定期的にかなりの費用がかかります。
外壁や屋根は10〜15年を目安に行わなくてはいけませんし、住人が出入りするときには壁紙の張替えが必要になり、エアコンや給湯器などの設備も定期的に交換しなければいけません。
修繕リスクは、修繕費を積み立てておくことで対処できます。目安として家賃の3％を修繕費として徴収して積み立てておきましょう。
家賃の下落だけではなく、不動産を所有していると不動産の価格自体が下落するリスクもあります。建物の老朽化については頭に入れておいたとしても、物件での事故や事件があれば建物全体の価値を大幅に下落させることもあります。
他にも周辺の人口が減少することで価値が下落することもあるので、将来的な都市計画などについても事前にきちんと調べておくことが重要です。
銀行などからの借入がある方は、金利上昇のリスクにも備えておく必要があります。現在は日本政府によるゼロ金利政策が継続していて空前の超低金利の流れとなっています。しかし、今後は一昔前のように大幅に金利がアップしなくても、ある程度の上昇は避けられないことが予想されています。
金利が上昇すると、最悪の場合毎月の家賃収入より返済金額が大きくなることもあります。そのため、返済方法を元利均等返済ではなく元金均等返済や固定金利などにして対策することが大事になります。
不動産投資をするときには、災害リスクに備えておく必要があります。大地震が起きたときには頑丈なマンションでも崩壊する可能性があります。海が近いと津波に飲まれることもあります。大雨で地盤が弱まり、建物だけでなく土地の価格も下落してしまうこともあります。
災害リスク対策としては、保険に加入したり、新耐震基準の物件を選んだり、地盤の強い地域を選ぶことなどが挙げられます。